土地を財産分与する方法とは？確認するべきことや注意点を紹介
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記事目次
離婚を決意されたとき、夫婦で協力して築き上げてきた財産をどのように分けるかという「財産分与」は、避けては通れない重要な問題です。
特に、不動産である「土地」は高額になりやすく、現金のように簡単に分割できないため、財産分与の中でも特に慎重な話合いが必要となります。
「土地の評価額はどうやって決めるの？」「親から相続した土地も対象になる？」「住宅ローンが残っている場合はどうすればいい？」など、疑問や不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。
この記事では、離婚時の土地の財産分与について、基本的な知識から具体的な方法、確認すべきこと、そして注意点まで、法律の知識がない方にも分かりやすく解説します。
財産分与とは
そもそも財産分与とは、夫婦が婚姻期間中に協力して築いた財産を、離婚時にそれぞれの貢献度に応じて公平に分配する手続のことです。
これは、民法にも定められている法的な権利です。（出典：e-Gov法令検索「民法」第七百六十八条）
財産分与の対象となるのは、預貯金、保険、有価証券、自動車、そして不動産（土地・建物）など、夫婦で協力して得たあらゆる財産です。
たとえ名義が夫または妻の一方になっていても、それが婚姻期間中に得たものであれば、基本的には財産分与の対象となります。
貢献度は特別な事情がない限り、夫婦それぞれ2分の1ずつと判断されるのが一般的です。
土地を財産分与する3つの方法
土地は現金とは違い、物理的に分割することが難しい財産です。そのため、土地を財産分与する際には、主に以下の3つの方法がとられます。
方法1：現物分割（げんぶつぶんかつ）
現物分割とは、土地そのものを物理的に分ける方法です。具体的には、一筆の土地を測量し、法務局で「分筆」という手続を行って複数の土地に分け、それぞれを夫婦の一方が取得します。
ただし、この方法は土地の広さや形状、法的な規制（例：接道義務）などによっては、分筆後の土地の価値が著しく下がってしまったり、そもそも分筆が認められなかったりするケースもあります。
方法2：換価分割（かんかぶんかつ）
換価分割とは、土地を売却して現金に換え、その現金を夫婦で分ける方法です。土地を物理的に分けることが難しい場合や、夫婦のどちらもその土地に住み続けることを希望しない場合に適しています。
売却代金から仲介手数料などの諸経費を差し引いた金額を、夫婦で定めた割合（通常は2分の1）で分け合うため、公平な分割がしやすいというメリットがあります。
方法3：代償分割（だいしょうぶんかつ）
代償分割とは、夫婦の一方が土地を取得する代わりに、もう一方に対してその土地の価値の半分に相当する現金（代償金）を支払う方法です。
例えば、夫名義の土地にそのまま夫が住み続けたい場合、夫が土地を取得し、妻に対して土地の評価額の2分の1の代償金を支払う、といったケースがこれにあたります。
代償金を支払う側に十分な資力が必要となりますが、思い出のある家や土地を手放さずに済むというメリットがあります。
財産分与の対象になる土地とならない土地の違い
すべての土地が財産分与の対象になるわけではありません。婚姻期間中に夫婦で形成したといえるかどうかが重要なポイントとなり、法律上「共有財産」と「特有財産」に分けられます。
財産分与の対象になる土地とは
財産分与の対象となるのは「共有財産」にあたる土地です。共有財産とは、婚姻期間中に夫婦が協力して取得・維持してきた財産を指します。
- 夫婦の共有名義で購入した土地
- 婚姻期間中に得た収入（夫婦のどちらかの給料など）で購入した土地（たとえ名義が一方でも対象）
- 夫婦が協力して価値を維持・向上させた土地
上記のように、名義が誰であるかよりも、「夫婦の協力によって得られた財産か」という実質的な観点で判断されます。
財産分与の対象にならない土地とは
財産分与の対象とならないのは「特有財産」にあたる土地です。特有財産とは、夫婦の一方が婚姻前から所有していた財産や、婚姻中であっても親からの相続など、夫婦の協力とは無関係に得た財産を指します。
- 夫婦の一方が結婚する前に所有していた土地
- 婚姻中に、夫婦の一方が親や兄弟などから相続した土地
- 婚姻中に、夫婦の一方が親や兄弟などから贈与された土地
ただし、特有財産であっても、婚姻後に夫婦の協力によってその価値が維持・増加したと認められる場合（例：相続した土地の固定資産税を家計から支払っていた、更地に家を建てるなど価値を向上させた）、その貢献度に応じて一部が財産分与の対象とみなされる可能性があります。
どのようなケースで、どの程度の貢献が認められるかは、個別の事情によって大きく異なります。
例えば、単に固定資産税を支払っていただけでなく、その土地の管理や改良に夫婦でどれだけ関わってきたか、といった具体的な状況が考慮されます。
財産分与の種類とは
財産分与は、その目的や性質によって、主に以下の3つの種類に分けられます。通常、財産分与というと主に「清算的財産分与」を指しますが、状況によっては他の要素も加味されます。
種類1：清算的財産分与
清算的財産分与は、財産分与の最も中心的な要素で、婚姻期間中に夫婦で築いた共有財産を、それぞれの貢献度（原則2分の1）に応じて清算・分配することを目的とします。
種類2：扶養的財産分与
扶養的財産分与は、離婚によって夫婦の一方が経済的に困窮してしまう場合に、その生活を補助・扶養する目的で財産を分与するものです。
例えば、高齢や病気、専業主婦（主夫）であった期間が長くすぐに就職が難しいといった事情がある場合に、清算的財産分与に上乗せする形で認められることがあります。
種類3：慰謝料的財産分与
慰謝料的財産分与は、離婚の原因を作った側（有責配偶者）が、相手方が受けた精神的苦痛に対する慰謝料として財産を分与するものです。
不貞行為（不倫）やDVなどが原因で離婚に至った場合に、慰謝料的要素を財産分与に含めて清算することがあります。
土地の財産分与をする際に確認するべきこと
土地の財産分与を適切に進めるためには、事前に確認しておくべき重要なポイントがいくつかあります。
土地の名義人は誰か
法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、現在の所有者名義が誰になっているか正確に把握しましょう。
土地の評価額はいくらか
公平な分与のためには、土地の価値を客観的に評価する必要があります。評価方法には複数の種類があり、どの評価額を基準にするか夫婦で合意することが重要です。評価方法の詳細は後述します。
住宅ローンなどの残債はあるか
土地や建物に住宅ローンが残っている場合は、その残高を正確に確認する必要があります。金融機関から残高証明書を取り寄せましょう。
どのような税金がかかる可能性があるか
財産分与によって、贈与税、不動産取得税、譲渡所得税などの税金が発生する可能性があります。誰がどの税金を負担するのかも、事前に確認しておくべき点です。
土地に関する法的な規制は何か
都市計画法による市街化区域・市街化調整区域の別や、建築基準法による建ぺい率・容積率の制限など、土地の利用に関する規制は価値に大きく影響します。特に現物分割を検討する場合は、分筆が可能かどうかも含めて確認が必要です。
土地のローンが残っている場合、財産分与はどうなる？
住宅ローンが残っている不動産の財産分与は、資産価値とローン残高のどちらが大きいかによって、対応が大きく異なります。
アンダーローンの場合
アンダーローンとは、土地・建物の評価額が住宅ローンの残高を上回っている状態です。
（例）評価額3,000万円、ローン残高2,000万円
この場合、資産価値（3,000万円）から負債であるローン（2,000万円）を差し引いた1,000万円が、財産分与の対象となる実質的なプラスの財産です。
この1,000万円を夫婦で2分の1ずつ（500万円ずつ）分けることになります。具体的には、家を売却してローンを完済し、残った1,000万円を分ける（換価分割）、あるいは一方が住み続けてローンも引き継ぎ、もう一方に500万円を支払う（代償分割）といった方法が考えられます。
オーバーローンの場合
オーバーローンとは、土地・建物の評価額が住宅ローンの残高を下回っている状態です。
（例）評価額2,500万円、ローン残高3,000万円
この場合、資産価値を負債が上回っており、財産としてはマイナス（-500万円）の状態です。そのため、分与すべきプラスの財産はないということになります。
原則として、財産分与はプラスの財産を分ける制度であり、ローンというマイナスの財産（債務）自体は分与の対象にはなりません。したがって、ローン契約の名義人（通常は夫）が、離婚後も返済義務を負い続けることになります。
オーバーローンの不動産をどうするかは非常に難しい問題です。任意売却をしても債務が残ってしまうため、金融機関との交渉が必要になったり、自己破産などの債務整理を検討しなければならなかったりするケースもあります。
土地に建物が建っていて、土地と建物の名義が違う場合の財産分与
土地とその上の建物の名義人が異なるケースは、財産分与をより複雑にします。特に親族が関わる場合が多く、慎重な対応が求められます。
土地は親名義、建物は夫婦の財産である場合
例えば、夫の親が所有する土地の上に、婚姻後に夫婦の資金で家を建てたというケースです。
この場合、財産分与の対象となるのは建物のみです。土地は夫の親の固有の財産（特有財産）であるため、夫婦の財産分与の対象にはなりません。
分与の方法としては、建物を売却して現金を分ける（換価分割）、夫婦の一方が建物を取得しもう一方に代償金を支払う（代償分割）などが考えられます。
ただし、建物を取得して住み続けるには、土地の所有者である親の同意が不可欠です。土地の利用関係（賃貸借契約や使用貸借契約など）について、離婚後どうするのかを親族も交えて話し合う必要があります。
土地所有者である親との関係が良好でない場合、建物の財産分与をきっかけに「土地を明け渡してほしい」といった新たなトラブルに発展するリスクもあります。
権利関係が複雑になるため、必ず弁護士などの専門家に相談することをお勧めします。
土地は夫の特有財産、建物は夫婦の共有財産である場合
例えば、夫が親から相続した土地の上に、婚姻後に夫婦で家を建てたというケースです。
この場合も、財産分与の対象となるのは建物のみです。夫が相続した土地は夫の特有財産とみなされるため、原則として財産分与の対象外となります。
もし妻が建物の分与を受けて住み続けたいと希望しても、土地の所有者は夫のままです。離婚した相手の土地に住み続けることになるため、土地の利用権などを巡って将来的なトラブルにつながる可能性があります。
通常は、夫が建物を取得して妻に代償金を支払う形（代償分割）で解決することが多いでしょう。
離婚する場合の財産分与の注意点
土地の財産分与を円滑に進め、将来のトラブルを防ぐために、以下の点に注意してください。
財産分与の請求には期限がある
財産分与を請求できる権利には、離婚が成立した時から2年という期限（除斥期間）があります。（出典：e-Gov法令検索「民法」第七百六十八条二項）
離婚を急ぐあまり財産分与の話合いを後回しにしていると、いざ請求しようとしたときには期限が過ぎてしまっていた、という事態になりかねません。
離婚届を提出する前に財産分与についてもしっかりと取り決めておくか、離婚成立後速やかに財産分与請求調停を申し立てることが重要です。
相手の財産を正確に把握する
財産分与を有利に進めるためには、夫婦の共有財産がどれだけあるのかを正確に把握することが不可欠です。相手が不動産などの財産を隠している（財産隠し）可能性もゼロではありません。
預貯金通帳の開示を拒まれたり、所有している不動産について教えてくれなかったりする場合は、弁護士に依頼して弁護士会照会という制度を利用したり、調停や裁判の中で調査嘱託という手続をとったりすることで、財産を調査できる場合があります。
合意内容は必ず書面にする
財産分与に関する合意がまとまったら、口約束で済ませずに必ず書面に残しましょう。具体的には、「離婚協議書」や「合意書」等を作成します。
さらに、代償金の支払いが分割払いになるなど、将来にわたって金銭の支払いが発生する場合には、書面をを「公正証書」にしておくことを強くお勧めします。公正証書にしておくことで、万が一支払いが滞った場合に、裁判を起こさなくても直ちに相手の給与や財産を差し押さえる「強制執行」の申立てが可能になります。
財産分与する際の土地の6つの評価方法
土地の評価額は、財産分与の金額を決めるうえで最も重要な要素の一つです。どの評価額を基準にするかで、分与される金額が大きく変わる可能性があります。主な評価方法は以下の通りです。
- 実勢価格（時価）
実際に市場で売買されると想定される価格。不動産会社に査定を依頼して算出します。最も実態に近い価格であり、財産分与の協議ではこの価格を基準とすることが一般的です。 - 公示地価
国土交通省が公表する、全国の標準的な地点の1平方メートルあたりの価格。土地取引の客観的な目安となります。 - 基準地標準価格
各都道府県が公表する、基準地の1平方メートルあたりの価格。公示地価を補完する役割を持ちます。 - 路線価
国税庁が公表する、主要な道路に面した土地の1平方メートルあたりの価格。主に相続税や贈与税の算定に用いられます。 - 固定資産税評価額
市町村が固定資産税を課税するために用いる評価額。3年ごとに見直され、一般的に実勢価格より低い金額になります。 - 不動産鑑定士による評価
国家資格を持つ不動産鑑定士が専門的な知見に基づいて評価した価格。客観性・信頼性が最も高いですが、費用がかかります。夫婦間で評価額の合意が難しい場合や、土地の形状が複雑な場合などに利用されます。
土地を財産分与したら名義変更も忘れずに
財産分与によって土地を取得することが決まったら、速やかに法務局で所有権移転登記を行い、土地の名義を自分の名前に変更する手続をしましょう。
名義変更を怠ると、元の名義人である元配偶者がその土地を勝手に第三者に売却してしまったり、借金の担保に入れてしまったりするリスクがあります。
そうなった場合、自分が所有者であることを第三者に対して主張（対抗）することができません。
自分の権利を法的に確定させ、将来の無用なトラブルを避けるためにも、名義変更は必須の手続です。
よくある質問
Q1. 財産分与の話し合いがまとまりません。どうすればいいですか？
A1. 夫婦間での直接の話し合い（協議）で合意に至らない場合は、家庭裁判所に「夫婦関係調整調停（離婚調停）」や「財産分与請求調停」を申し立てることができます。調停では、調停委員という中立な第三者が間に入り、話合いを進めてくれます。調停でも合意できない場合は、「審判」や「訴訟（裁判）」へと進み、最終的には裁判官が財産分与の方法などを判断することになります。
Q2. 土地の評価額はいつの時点のものを基準にしますか？
A2. 財産分与における不動産の評価基準時は、離婚が成立する時点、訴訟の場合には「離婚訴訟の口頭弁論終結時」とされています。これは、分与の時点に最も近い価値で公平に分けるという考え方に基づいています。別居時の評価額を参考にすることもありますが、最終的な判断は離婚時が基準となります。
Q3. 相手が土地の評価額を不当に低く見積もっています。どうすればいいですか？
A3. まずは、相手が提示した査定書とは別に、ご自身でも複数の不動産会社から査定書を取得し、客観的な価格を把握しましょう。それでも相手が納得しない場合は、費用はかかりますが、中立な立場である不動産鑑定士に鑑定を依頼する方法があります。話合いで解決できない場合は、最終的に審判や裁判の場で、裁判所が妥当な評価額を判断することになります。
まとめ
土地の財産分与は、離婚における大きな課題の一つです。その方法は一つではなく、土地の状況や夫婦の希望に応じて、現物分割、換価分割、代償分割といった選択肢があります。
また、そもそもその土地が財産分与の対象となる「共有財産」なのか、対象外の「特有財産」なのかを見極めることが第一歩です。さらに、住宅ローンの有無や発生しうる税金の問題など、確認すべき事項は多岐にわたります。
夫婦間で合意した内容は、必ず「公正証書」などの書面に残し、権利関係を確定させるために名義変更を忘れずに行いましょう。
土地の財産分与は法律や税金が複雑に絡み合うため、当事者同士での解決が難しいケースも少なくありません。少しでも不安を感じたら、早期に弁護士へ相談することをお勧めします。
- 得意分野
- 不貞慰謝料 、 離婚 、 その他男女問題 、 刑事事件
- プロフィール
- 京都府出身
同志社大学法学部法律学科 卒業
同大学大学院 修了
北河内総合法律事務所 入所
弁護士法人アディーレ法律事務所 入所
東京スタートアップ法律事務所 開設
