離婚すると持ち家はどうなる？単独・共同名義の場合の手続や財産分与の注意点を解説
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記事目次
離婚を決意されたとき、あるいは考え始めたとき、これまで家族で暮らしてきた「持ち家」の存在が、重くのしかかってくる方は少なくありません。
「この家には住み続けたいけど、ローンはどうなるの？」
「公平に分けるには、売るしかないの？」
「相手と揉めずに、子どもの生活を守る方法はないだろうか…」
こうしたお金と生活、そして感情が複雑に絡み合う問題は、一人で抱え込んでいると、不安ばかりが大きくなってしまいます。
ご安心ください。この記事では、法律の専門家が、離婚時の持ち家に関するあらゆる疑問や不安を解消できるよう、財産分与の基本ルールから、住宅ローンの賢い対処法、将来のトラブルを防ぐための注意点まで、一つひとつ丁寧に解説します。
まずは正しい知識を身につけ、ご自身の状況を整理することから始めましょう。
この記事が、あなたの新しい生活への第一歩を、スムーズに踏み出すためのお守りとなれば幸いです。
離婚すると持ち家はどうなる？
離婚する夫婦にとって、持ち家をどうするかは避けて通れない重要な問題です。
財産分与の基本的な考え方と、持ち家の将来を決めるための主な選択肢について理解することから始めましょう。
持ち家は財産分与の対象
離婚時の財産分与とは、婚姻期間中に夫婦が協力して築き上げた財産（共有財産）を、それぞれの貢献度に応じて公平に分配する手続のことです。
貢献度は通常、夫婦それぞれ2分の1とされます。
そして、婚姻期間中に購入した持ち家は、たとえ名義が夫または妻のどちらか一方になっていても、原則として共有財産とみなされ、財産分与の対象となります。
ただし、例外として「特有財産」とみなされる場合は、財産分与の対象外です。
特有財産とは、夫婦の一方が婚姻前から所有していた財産や、婚姻中であっても親からの相続・贈与によって得た財産などが含まれます。
例えば、家の購入時に妻の親から贈与された1,000万円を頭金にした場合、その1,000万円分は妻の特有財産と判断され、家の価値から1,000万円を差し引いた部分が財産分与の対象となるものとして共有財産として扱われることもあります。
「引き継ぐ」もしくは「売却」の2択
離婚に際して持ち家をどうするかは、大きく分けて以下の2つの選択肢があります。
- 夫婦のどちらかが住み続ける（引き継ぐ）
子どもがいる場合、転校などを避けるために生活環境を変えたくないというニーズに応えられます。
住み続けない側に対しては、家の価値の半分に相当する「代償金」を支払うなど、金銭的な清算が必要になる場合があります。
- 売却して現金化する
家を売却して得たお金から、住宅ローン残債や売却にかかった経費を差し引き、残った利益を夫婦で分け合う方法です。
不動産という分けにくい財産を現金化するため、公平に分配しやすいというメリットがあります。
どちらの方法を選択するかは、住宅ローンの有無や残債、子どもの有無、夫婦それぞれの経済状況などを総合的に考慮して決める必要があります。
離婚時、持ち家が単独名義の場合の取り扱い
持ち家の名義が夫婦のどちらか一方（単独名義）の場合、住宅ローンの名義人と一致していることがほとんどです。
ここでは、単独名義の持ち家をどう扱うか、3つのパターンに分けて解説します。
①住宅ローンの名義人が住み続ける
住宅ローンの名義人となっている側が、離婚後もその家に住み続けるパターンです。例えば、夫名義の家に夫がそのまま住み続けるケースがこれにあたります。
メリット・特徴
住宅ローンの名義や返済者が変わらないため、基本的には金融機関との間で新たな手続をする必要がないものと考えられます。
注意点
家を所有し続ける側は、家を出ていく側に対して、家の価値の半分に相当する代償金を支払う必要があります。
家の価値が住宅ローン残債を上回っている場合に、この支払い義務が発生します。
代償金の額や支払方法は、夫婦間の話し合いで決定します。
②住宅ローンの名義人ではない方が住み続ける
夫名義の家に、妻と子どもが離婚後も住み続ける、といったケースです。
お子様の生活環境を変えたくないという想いから、この方法を希望される方は非常に多くいらっしゃいます。
メリット：お子様の生活環境を維持できるお子様が転校や転園をすることなく、慣れ親しんだ環境で生活を続けられ点は大きなメリットといえます。
離婚という大きな変化の中で、お子様の精神的な負担を少しでも和らげたいと願う方にとっては、魅力的な選択肢でしょう。
注意点：将来に大きなリスクを伴う
しかし、この方法は将来に深刻なトラブルを招くリスクが最も高い選択肢の一つであることも、ご理解いただく必要があります。
- 相手の返済滞納リスク： ローンの名義人は元の配偶者のままです。もし相手の返済が滞れば、家は差し押さえられ、ある日突然、住む場所を失う可能性があります。
- 金融機関との契約違反リスク： 多くの住宅ローンは、名義人本人が住むことを契約の条件としています。名義人が住んでいないことが発覚した場合、ローンの一括返済を求められる危険性があります。
- 贈与税のリスク： 養育費の代わりに住宅ローンを支払ってもらう約束は、税務署から「贈与」とみなされ、思わぬ税金が発生する可能性があります。
- 完済後の所有権トラブル： ローンを完済しても、家の名義が自動的にあなたのものになるわけではありません。将来、改めて名義変更をしようとしても、相手が協力してくれなかったり、連絡が取れなくなっていたりするケースも少なくありません。
弁護士のワンポイントアドバイス
この方法を選択せざるを得ない場合、最低限のリスクヘッジとして「離婚協議書」を「公正証書」の形で作成しておくことを強くお勧めします。
たとえば、公正証書に「ローン返済を怠った場合の違約金」や「完済後の名義移転手続に協力する義務」を明記しておくなどする方法です。
しかし、これはあくまでトラブル発生後の事後的な対処となってしまいます。可能であれば、次に解説する「売却」や後述の「ローンの借り換え」を検討する方が安全といえます。
③持ち家を売却する
持ち家を売却する場合、「家の売却価格」と「住宅ローンの残債」のどちらが大きいかによって、その後の手続が大きく変わります。
① アンダーローン（売却益が出るケース）：家の売却価格 ＞ 住宅ローン残債
売却して得たお金でローンを完済しても、手元にお金が残る状態です。この残ったお金が財産分与の対象となり、原則として夫婦で2分の1ずつ分け合います。
（例）売却価格3,000万円、ローン残債2,000万円の場合
3,000万円 – 2,000万円 = 利益1,000万円
→ 夫婦それぞれ500万円ずつ分配
② オーバーローン（借金が残るケース）：家の売却価格 ＜ 住宅ローン残債
家を売却してもローンを全額返済できず、借金だけが残ってしまう状態です。
（例）売却価格2,500万円、ローン残債3,000万円の場合
2,500万円 – 3,000万円 = 残債務500万円
→ この500万円の借金をどう返済していくか、という問題が残ります。
弁護士のワンポイントアドバイス
オーバーローンの場合に注意すべきなのは、残った借金の分担です。
法律上の返済義務はあくまでローン名義人にありますが、離婚協議で「夫婦で半分ずつ負担する」といった合意をすることも可能です。
しかし、この合意を口約束で済ませてしまうと、離婚後に相手が支払ってくれなくなるトラブルが後を絶ちません。
「誰が、いつまでに、いくらを、どうやって支払うのか」を公正証書に明記するなどして、万が一の不払いに備えて強制執行ができるようにしておくと安心です。
離婚時、持ち家が共同名義の場合の取り扱い
持ち家を夫婦の共有名義で購入した場合、単独名義のケースよりも手続が複雑になる傾向があります。注意すべきポイントをしっかり押さえましょう。
①夫婦双方の同意がない場合は売却できない
共有名義の不動産は、共有者全員の同意がなければ売却することはできません。
たとえ夫婦の一方が売却を強く希望しても、もう一方が同意しなければ、法的に売却手続を進めることは不可能です。
離婚協議がこじれてしまうと、家の問題も「塩漬け」状態になりかねないため、冷静な話し合いがより一層重要になります。
②住み続ける夫婦の一方が新しい連帯保証人・連帯債務者を立てる
共同名義ローンの場合、夫婦がお互いに連帯保証人や連帯債務者になっているケースがほとんどです。
例えば、妻が家に住み続け、夫が連帯債務者から抜けたい場合、夫の代わりに新しい連帯債務者を立てる必要があります。
しかし、金融機関は返済能力を厳しく審査するため、代わりとなる人に十分な収入や信用がなければ、この変更を認めてもらうのは極めて困難です。
親族などに依頼する方法も考えられますが、ハードルは非常に高いと認識しておくべきでしょう。
③住み続ける夫婦の一方が住宅ローンを借り換える
上記②の方法が現実的でない場合、より一般的な解決策となるのがローンの借り換えです。
これは、家に住み続ける側（例えば妻）が、自分ひとり（単独名義）で新たな住宅ローンを組み、その資金で既存の共同名義ローンを全額返済（完済）する方法です。
これにより、家の名義とローン名義を自分一人にまとめることができます。
ただし、この方法も借り換えの審査に通る必要があり、住み続ける側に安定した十分な収入が求められます。
離婚する際の持ち家の財産分与や取り扱いに関する注意点
離婚時の持ち家の取り扱いで後悔しないために、特に注意すべき5つのポイントを解説します。
注意点1：住宅ローンの残債と不動産の価値を正確に把握する
財産分与の話し合いを始める前に、まず「住宅ローンの残債がいくらか」と「家の現在の価値（査定額）がいくらか」を正確に把握することが不可欠です。
ローン残債は金融機関が発行する返済予定表や残高証明書で確認できます。不動産の価値は、複数の不動産会社に査定を依頼し、その査定額を比較検討するのが一般的です。
これらの情報がなければ、家がアンダーローンなのかオーバーローンなのかも判断できず、適切な財産分与の方法を決められません。
注意点2：オーバーローンの場合の返済方法を決めておく
家の査定額がローン残債を下回るオーバーローンの場合、家を売却しても借金が残ります。
この残った借金を誰がどのように返済していくのか、事前にきちんと話し合って決めておく必要があります。
法律上の返済義務はローン名義人にありますが、夫婦間の合意で双方が分担することも可能です。
曖昧なままにしておくと、離婚後に深刻な金銭トラブルに発展する恐れがあります。
注意点3：財産分与の合意内容は書面に残す
口約束だけでは、後になって「言った」「言わない」の争いになりかねません。
特に、代償金の支払いや住宅ローンの負担、将来の名義変更の約束など、金銭や権利に関する重要な合意事項は、必ず書面に残しましょう。
当事者間で作成する「離婚協議書」でも構いませんが、より確実な証拠能力と強制力を持たせるためには、公証役場で「公正証書」を作成することをおすすめします。
注意点4：子どもの学区など生活環境への影響を考慮する
子どもがいる場合、財産分与の効率性だけで判断するのは禁物です。
家の売却や引っ越しによって、子どもが転校を余儀なくされたり、慣れ親しんだ友人関係から引き離されたりする可能性についても検討する必要があります。
子どもの生活環境等も考慮して財産分与の方法を検討することが大切です。
注意点5：金融機関への事前相談を検討する
住宅ローンの名義変更や借り換えを検討している場合、離婚の話し合いがある程度進んだ段階で、一度金融機関に相談してみることも有効です。
「離婚を予定しているが、ローンの名義を一本化したい」「名義人ではない妻が住み続けたいが可能か」など、具体的な相談をすることで、実現可能な方法かどうかの見通しを立てることができます。ただし、相談のタイミングや伝え方には注意が必要です。
離婚して持ち家を財産分与する際に贈与税は発生する？
「家をもらうと、贈与税がかかるのでは？」と心配される方がいますが、原則として、離婚時の財産分与によって持ち家などを譲り受けても贈与税はかかりません。
これは、財産分与が「贈与」ではなく、「夫婦が婚姻中に協力して築いた財産の清算」という性質を持つためです。
しかし、以下のような例外的なケースでは贈与税が課される可能性があるため、注意が必要です。
・他の税金を回避するために離婚する場合
例えば、相続税や贈与税といった他の税金を不当に免れるために、形式的に離婚届を提出したと税務署に判断された場合（偽装離婚）、その財産分与は贈与とみなされ、課税対象となる可能性があります。
これは極めて例外的なケースですが、財産分与が本来の目的から逸脱していると疑われるような事情がある場合は注意が必要です。
・分与された共有財産が多すぎる場合
財産分与の割合は、夫婦の貢献度に応じて決めるのが原則で、通常は2分の1とされます。
しかし、様々な事情を考慮した結果、分与された財産の額が、貢献度（2分の1）と比べて著しく多すぎると判断される場合があります。
この場合、その「多すぎる」とみなされた部分については、相手方からの贈与とみなされ、贈与税の課税対象となる可能性があります。
また、贈与税以外にも、家を財産分与する際には以下の税金が発生することがあります。
- 登録免許税：家の名義変更（所有権移転登記）を行う際にかかる税金です。
- 譲渡所得税：家を分与した（譲渡した）側にかかる税金です。家の取得時よりも、分与時の価値（時価）が上回っている場合に、その利益に対して課税される可能性があります。
離婚後の持ち家の固定資産税・メンテナンス費用はどうなる？
離婚してどちらかが家に住み続ける場合、税金や維持費の負担についても明確にしておく必要があります。
固定資産税・都市計画税について
固定資産税および都市計画税は、その年の1月1日時点での登記上の所有者（名義人）に対して課税されます。
たとえ年の途中で財産分与により家の名義を変更したとしても、その年の納税通知書は、1月1日時点の所有者であった元の名義人に送付されます。
そのため、「離婚後は新しい名義人が負担する」「その年の分は月割りで精算する」など、実際の費用負担者を誰にするのかを離婚協議の際にきちんと決めておくことが重要です。
メンテナンス費について
マンションの管理費や修繕積立金、一戸建ての屋根や外壁の修繕費用といったメンテナンス費用は、実際にその家に居住している側が負担するのが一般的です。
これらの費用負担についても、誰が責任を持つのかを離婚協議書などで明確に定めておくことで、将来のトラブルを防ぐことができます。
税金や維持費の問題も含め、離婚後の生活設計をしっかりと立てることが大切です。専門家のアドバイスを受けながら、抜け漏れのない合意を目指しましょう。
まとめ
離婚時の持ち家の問題は、単なる財産の分割にとどまらず、住宅ローンの契約、税金、そして何よりも離婚後の生活設計に深く関わる複雑な問題です。
家の名義が単独か共同か、住宅ローンがアンダーローンかオーバーローンかによって、取るべき手続や選択肢は大きく異なります。
感情的な対立から話し合いが難航することも少なくありません。
後々のトラブルを避け、双方が納得のいく形で新しい一歩を踏み出すためには、専門家である弁護士に相談することが最善の策といえます。
弁護士は、法的な観点からご自身の状況に最も適した解決策を提示し、相手方との交渉や法的に有効な書面の作成をサポートします。一人で悩まず、ぜひ一度ご相談ください。
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- 得意分野
- 不貞慰謝料 、 離婚 、 その他男女問題 、 刑事事件
- プロフィール
- 京都府出身
同志社大学法学部法律学科 卒業
同大学大学院 修了
北河内総合法律事務所 入所
弁護士法人アディーレ法律事務所 入所
東京スタートアップ法律事務所 開設
