不動産相続でよくあるトラブルとは？回避策や注意点を解説
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相続の準備を始めた方の中には、遺産に不動産が含まれていると相続人の間でトラブルが起きやすいと聞き、不安に思われている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産の相続に関するトラブルを防ぐためには、親が健在なうちに、予防策を講じておくことが大切です。
今回は、不動産の相続でよくある5つのトラブル、不動産相続に関するトラブルの回避策、不動産相続に関する注意点などについて解説します。
不動産の相続でよくある5つのトラブル
相続財産に不動産が含まれる場合、どのようなトラブルが起きやすいのでしょうか。
代表的な5つのトラブルについて説明します。
1．分割の方法で揉める
不動産は、現金などと違い、平等に分割しづらいという特徴があります。
売却して現金化すれば平等に分配できますが、売却に反対する相続人がいるケースも多いです。対象となる不動産に親と同居していた相続人がいた場合、売却することで自分の住まいを失うことになるため、売却に反対する可能性が高いです。また、幼少期からの家族との思い出がたくさん詰まっている実家を売却したくないと主張する相続人がいるかもしれません。
売却して現金化できないと平等に分割することができないため、相続人同士で争いが起きる可能性が高くなります。
2．誰が相続するかで揉める
相続人のうち、誰が不動産を相続するのかを巡り、揉め事になるケースも多いです。
特に、不動産以外に遺産がない場合や、相続財産の中で不動産の占める割合が大きい場合、不動産を相続しないと相続分が極端に少なくなり、相続人の間で大きな不平等が生じます。そのため、不動産の相続を希望する相続人同士の争いに発展する可能性が高くなります。
また、その不動産に長年親と同居してきた相続人が「絶対に自分が相続したい」と強く主張することや、親の介護や看護を献身的に行ってきた相続人が寄与分を理由に相続を主張することもあるでしょう。
3．相続税を支払うための現金がない
遺産に不動産が含まれていた場合、相続により取得した財産の価額が多くなり、相続税を納付しなければならないケースも多いです。
しかし、不動産を処分せず、現物のまま誰かが相続した場合、相続税を支払えるだけの現金が手元になく、困ることもあります。
4．相続登記がされていなかった
不動産の相続登記をしようとした際、親の代で相続登記をしていなかったことが発覚するというトラブルもよくあります。
相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった後、新たな所有者となる相続人の名義に変更する手続きのことです。相続登記は、民法と不動産登記法等の法改正により2024年4月1日から義務化されますが、従来は相続登記を行わなくても特に問題がなかったため、不動産を相続しても相続登記をしない方は少なくなかったのです。
相続登記がされていない場合、祖父母の代から手続きをしなければならず、かなりの労力を要するでしょう。特に当事者の数が多ければ、手続きがより煩雑になるため、専門家に依頼しなければ難しくなり、その分の費用もかかることになります。
5．空き家のまま放置してしまう
相続人同士で話し合っても、話がまとまらず、誰も住まないままその不動産を放置するケースも珍しくありません。
分割することなくそのままの状態にしておけば、当面の間、大きな問題は起きないかもしれません。しかし、空き家のまま放置することにより、近所に迷惑をかける可能性もあります。誰も住まない家は老朽化が進みやすく、悪臭を放つなど、知らない間に近隣に迷惑がかかるかもしれません。また、築年数が古い戸建ての家を長期間に渡って放置した場合、いずれは倒壊するリスクもあります。固定資産税を支払う必要もあり、その費用を誰が負担するのかという点も問題になるでしょう。
不動産相続に関するトラブルの回避策
不動産相続に関するトラブルは、事前に対策しておけば回避することが可能です。
具体的な回避策について説明します。
1．分割方法について理解する
不動産の分割方法を理解しておけば、相続人同士の話し合いがスムーズに進み、どうするべきか決めやすくなるはずです。
不動産の分割方法には以下の３つの種類があります。
- 共有分割
- 代償分割
- 換価分割
- 現物分割
①共有分割
共有分割とは、不動産を相続人全員の共有名義にして相続する方法です。
一見すると、公平な相続方法のように思えますが、以下のようなデメリットがあるという点に注意が必要です。
- 売却など何らかの処分をする際に、所有者全員の同意を得る必要がある
- 子どもの世代が相続すれば共有者がさらに増え、ますます処分しづらくなる
②代償分割
代償分割とは、相続人のうちの一部の者が不動産を相続する代わりに、その代償金を他の相続人に支払う方法です。
その不動産に住むことを希望する相続人がいて、他の相続人は売却を望んでいる場合などに有効な方法といえるでしょう。
③換価分割
不動産を売却し、換価した上で分割する方法です。現金化できるため、最も平等な分割を実現しやすいでしょう。
④現物分割
個々の財産の形状や性質を変更することなく分割する方法です。遺産分割の原則的な方法ですが、建物を分割することは通常不可能であり、土地についても経済的価値が下がってしまうので、あまり有効な方法とはいえません。
2．親の生前に家族で話し合っておく
不動産の相続トラブルを回避するためには、親が健在であるうちに、一度、家族で話し合う機会を設けておくことをおすすめします。
特に以下の2点について、話し合って決めておくことが望ましいでしょう。
①誰が相続するか
親の介護や看病をしたり、同居して面倒をみたりしたことを理由に、不動産を相続したいと考えているなら、その旨をあらかじめ他の相続人に伝えておくべきです。その上で、親の意思や他の相続人の希望を聞いて、誰が不動産を相続するのか決めておきましょう。
家族で話し合って決めた内容は、書面に残しておくか、親にその内容通りの遺言を作成してもらうとよいでしょう。そうすることにより、親が亡くなった後、相続人の間で争いが起きた場合に、証拠として役立ちます。
②相続税はどのように支払うか
相続税をどのように支払うかも話し合っておきたい点です。
相続税は、被相続人が亡くなった日の翌日から10か月以内に、現金で支払わなくてはなりません。
相続財産に不動産が含まれていると、相続税は高額になる可能性が高いです。あらかじめどのように支払うのか想定しておかなければ、期限間際になって慌ててしまうかもしれません。
不動産の他に、どのような遺産があるのか、預金や生命保険などの現金をどの程度相続できるのかを確認し、支払い方法について家族で話し合っておくと安心です。
3．親が元気なうちに土地の登記を確認しておく
親が元気なうちに、不動産が未登記の状態で放置されていないか確認しておきましょう。
法務局で不動産謄本を取得し、祖父母の代から相続登記をしていないようなら、相続人との間で協議を行なったうえで、登記手続きを行いましょう。
4．遺言を作成してもらう
不動産の相続に限らず、相続トラブルを防ぐために最も効果的なのは、親に遺言を残してもらうことです。遺言があれば、その内容が優先されるため、相続人同士で協議する必要がなく、余計なトラブルの発生を防ぐことができます。
ただし、遺言は必ず効力のあるものを作成しなければなりません。特に自分で作成する自筆証書遺言の場合、守られなければならないルールがいくつかあり、不備があれば無効となってしまいます。せっかく遺言を残しても機能せず、相続人同士で争いが起きてしまっては意味がありません。
遺産相続問題に精通した弁護士に相談して作成するか、公証役場で作成してもらう公正証書遺言を利用するとよいでしょう。
不動産の相続に関する注意点
不動産を相続する際に、特に知っておくべき注意点について説明します。
1．安易に共有分割を選択しない
不動産をどのように相続するのか相続人同士で話し合っても、意見が対立して、なかなか決まらない場合、共有分割にして解決を図ろうとしてしまうかもしれません。
共有分割は公平な解決方法のように思えますが、安易に共有分割を選択することはおすすめできません。
子どもや孫の代になって相続人が増えれば、さらに共有者が増えて複雑な事態となり、不動産を処分するのが困難になるからです。下の世代に迷惑をかけないためにも、他の解決方法を選択しましょう。
2．相続手続きは速やかに
相続手続き自体に期限はありませんが、いつまでも放置してはいけません。
相続税の納付には被相続人が亡くなった日の翌日から10か月以内という期限があるからです。期限を過ぎれば、延滞税や加算税などのペナルティが課されます。遺産分割協議がまとまらない場合であっても、期限内に法定相続分に基づいて申告をし、協議がまとまった後に、その協議の内容に基づいて申告内容を変更する手続をとることになります。
相続税を納付するためには、誰が相続するのかを決める必要がありますし、現金も準備しなくてはなりません。売却しようとしても、すぐに売却できないことも多いので、可能な限り速やかに進めるのが賢明だといえるでしょう。
3．トラブルになりそうな場合は早めに弁護士に相談を
相続人同士で話し合っても、意見が対立してトラブルに発展しそうな場合、早めに弁護士に相談することをおすすめします。
法律の専門家であり第三者である弁護士が間に入ることで、冷静に建設的な話し合いができるため、話がまとまりやすくなります。
また、被相続人に貢献したことを理由に寄与分を主張する相続人がいる場合や、被相続人から生前贈与を受けるなど特別受益のある相続人がいる場合も、法律に即した、公平な相続方法を提案してもらえます。
相続人同士の関係性が悪化することなく、相続問題の早期解決を図ることができるでしょう。
不動産相続についてのよくある質問と回答
不動産相続についてよくある質問と回答を紹介します。
1．収益不動産の場合、家賃や地代はどうなる？
収益不動産の家賃や地代などの収益は、不動産を相続した人のものとなります。相続人が複数いる場合は、共有持ち分に応じて収益を分配します。
相続開始から相続人が決まるまでの間にも家賃や地代は発生しますが、この間、不動産は相続人全員で共有している状態にあるため、その収益は法定相続分に分配します。
2．相続したいけれど他の相続人が納得しない場合は？
長い間、親と同居して面倒を見ていた等の事情があり、自分が当然相続するものだと思っていたのに、他の相続人が納得しないということは珍しいことではありません。
このような場合、寄与分を主張するとよいでしょう。寄与分とは、被相続人へ貢献したことを理由に、他の相続人よりも多く遺産を得ることができる制度のことをいいます。寄与分を主張しても他の相続人が納得しない場合は、弁護士に相談するとよいでしょう。
弁護士に依頼すれば、証拠などの資料を準備した上で、適正な権利を主張してもらえます。他の相続人の説得にも尽力してもらえ、自分で直接話をする必要がないため、他の相続人との関係の悪化を防ぐこともできます。
3．遺言の内容が不公平な場合は？
遺言に、一人の相続人のみに不動産を相続させると記載されており、不動産以外に相続財産がほとんどない場合、不動産を相続できない相続人は不公平だと感じるかもしれません。このケースのように、相続分が極端に少ない場合、多くの遺産を取得した相続人に対して遺留分の侵害を請求できます。
遺留分とは、法律で保障されている相続人が最低限受け取れる遺産額のことです。
例えば、相続人が兄弟2人で、遺言により兄のみが唯一の遺産である評価額4,000万円の不動産を取得したとします。この場合、弟の遺留分は1/4である1,000万円であり、兄に対し、遺留分侵害額として1,000万円の支払いを請求できます。
遺留分の割合は相続人の人数や内訳によって異なります。遺留分の計算方法や請求方法などについて詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。
まとめ
今回は、不動産の相続でよくあるトラブル、不動産相続に関するトラブルの回避策、不動産相続に関する注意点などについて解説しました。
不動産の相続を巡り、相続人同士の意見が対立してトラブルに発展しそうな場合、相続人同士の関係を悪くしないためにも、早めに弁護士に相談することをおすすめします。
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