離婚時に残っている住宅ローンはどうなる？妻が住む場合・夫が住む場合の手続きを解説
全国20拠点以上！安心の全国対応
初回相談0円
記事目次
離婚を検討する際、ネックになる一つのポイントとしてマイホームについての財産分与が挙げられます。
住宅ローンが残っている場合にローン名義はどうなるのか、所有権はどうすればよいのか等、マイホームをめぐる財産分与では決めておくべき点がいくつもありますので、しっかりと検討していきましょう。
離婚する際の住宅ローンはどうなる？確認すべき３つのポイント
財産分与という制度の下では、基本的に財産は２分の１となります。
ただし、住宅ローンが残っているマイホームについてはその取り決めが簡単ではありません。
そこで、確認すべきポイントとして３つご紹介します。
①不動産の名義・価額
そもそも土地建物の所有者が誰になっているのか、今後の手続きを円滑に進めていくためにも知る必要があります。
不動産に関する情報について、法務局で登記簿謄本を取得することができますので、こちらで確認できれば十分です。
また、財産分与の前提として、その不動産の価格がいくらになるのかというのも大切になります。
不動産の価格は、売却するかしないのか、いつ売却すればよいのか等の判断材料にもなりますので、いくつかの査定を出してみることをおすすめします。
②住宅ローンの契約内容
主に確認していただきたいポイントとしては、「誰が」住宅ローンの債務者となっているのかという点です。
これによって、誰がどのような手続きをするべきなのかという点に繋がります。
こちらについては、住宅ローンの契約をした際の契約書類を確認する必要があります。
また、配偶者が連帯債務者又は連帯保証人に設定されていることがありますので、あわせてチェックしましょう。
③住宅ローンの残額
住宅の財産分与でもっとも大切なポイントとして考えられていることの一つとして、住宅ローンの残額が不動産の価格を上回っているのか、下回っているのかという点があります。
不動産を売却してもローンだけが残ってしまうことをオーバーローン、不動産の売却により利益が生じることをアンダーローンと言います。
その判断をするために、現時点で住宅ローンがいくら残っているのかを把握しておく必要があります。
確認方法としては、住宅ローンの償還表を確認することが代表例として挙げられます。
【離婚時の住宅ローン】オーバーローンの場合
オーバーローン、つまり不動産の価値が住宅ローンの残額を下回る場合、不動産を売却したとしてもローンが残ってしまいます。
そのため、夫婦のどちらかが住み続けるということが考えられます。
しかし、この場合は住宅ローンもそのまま残るため、誰がどのように支払うのかという点で問題が残ります。
【離婚時の住宅ローン】アンダーローンの場合
不動産の価値が住宅ローンの残額を上回る場合は、売却して残った利益をそれぞれで分け合うという方式が最もスムーズです。
一方で、住宅を売却せずに残す場合、住宅を去る側の配偶者がいくら受け取れるか、そもそも所有権や住宅ローンを誰にするのかが問題となります。
【離婚時の住宅ローン】家を売却する場合
不動産の価値が住宅ローンの残額を上回る場合、不動産を売却して残った利益を財産分与することになりますので（原則として２分の１）、比較的スムーズに話が進むことが多いです。
一方で、不動産の価値が住宅ローンの残額を下回る場合は、不動産を適切に処分できたとしても住宅ローンが残ってしまいますので、その残った住宅ローンをどうするのかという点で争いになることがあります。
この点、財産分与制度では負債も２分の１にすると考えられていますので、残った住宅ローンについてもそのように処理することとなります。
しかし、現実的に住宅ローンの残額をすぐに完済できない場合もありますので、不動産を売却した後でいくらの住宅ローンが残るのかについてはあらかじめ計算しておきましょう。
【離婚時の住宅ローン】夫が家に住み続ける場合
夫が住宅ローンの債務者となっているケースは多く、そのような場合に夫が家に住み続けることになるのであれば、住宅ローンはそのまま夫が支払うこととすれば特段問題は発生しません。
しかし、妻が全部又は一部について住宅ローンの債務者となっている場合においては少々問題が発生します。
妻の金融機関に対する債務は当然に消滅したり、夫に移行するわけではないため、それを夫に移行させるなどの処理が必要となってきます。
金融機関次第では許してくれないケースや一定の金額を入金する必要もあります。
なお、住宅にどちらかが住み続けるケースでは、不動産を売却したとしたら得られる利益から住宅ローンの残額を差し引いた金額が財産分与の対象となります。
そのため、そのプラス部分の半分程度は配偶者に支払う必要があります。
また、頭金の一部を配偶者の親が支払ってくれた等の事情がある場合には、それも加味した財産分与がなされるので、その計算は複雑になります。
【離婚時の住宅ローン】妻が家に住み続ける場合
ここでは、不動産の名義人と住宅ローンの債務者が夫となっているケースを念頭に、離婚後においては妻が住宅に住み続ける場合の懸念点を解説します。
夫が住宅ローンを支払う
この場合、離婚後の夫は、自分が住んでいない家の住宅ローンを支払うことになります。
そのため、妻としてはローンの支払いが滞ることで住宅に住めなくなるリスクを常に背負うこととなってしまいます。
また、居住者は住宅ローン債務者ではないため、事前に金融機関との間で調整する必要もでてくることからも、実務上もこのような手段での解決はなかなか避けられている印象です。
もしこのようにして解決を図るのであれば、あらかじめローンが支払われなくなった時に備える必要があります。
妻が住宅ローンを支払う
住宅ローンの債務者名義を妻に変更することができれば可能です。
ですが、金融機関は債務者を変更するにあたり、変更後の債務者の経済力等を審査することとなりますので、現実的にそれができるとは限りません。
そのため、債務者名義を変更せずに、夫に対して住宅ローンを振り込むなどの手段を検討することとなるでしょう。
住宅の名義変更
住宅の名義について、住宅ローンが残っている場合は、金融機関が住宅の名義変更を認めることはなかなか考えられません。
そこで、離婚時において「住宅ローン完済後」の名義変更について取り交わしておく必要があります。
具体的には、住宅ローン完済後は所有権名義を妻に移転するという内容の取り交わしとなります。
もっとも、住宅の名義変更は登記を移転させることに他ならないので、登記請求権の時効についても考慮する必要なども発生します。
住宅の名義変更について、どのような手段をとることがベストなのかという点については、当事者同士での話し合いではなかなか難しいことがありますので、一度専門家に相談していただくことが賢明であるといえます。
まとめ
以上のように、離婚を検討する際、不動産があると話が複雑になってきます。
特に住宅ローンが残っている不動産については、そもそもどのような処分が適切なのかということも簡単に判断できません。
どのように不動産を処分するのか、誰にどのように残すのかなど、不動産の財産分与でお悩みであれば、弁護士に相談しましょう。
- 得意分野
- 契約法務 、 人事・労務問題 、 紛争解決 、 債権回収 、 不貞慰謝料 、 離婚 、 刑事事件 、 遺産相続 、 交通事故
- プロフィール
- 東京都出身 青山学院大学法学部 卒業 都立大学法科大学院 修了
