賃貸借契約書とは？印紙は必要？契約時の流れや注意点を解説
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記事目次
１ そもそも賃貸借契約とは？
賃貸借契約とは、土地や建物等の不動産の所有者である貸主と借り手である借主との間で当該不動産の賃貸借を行う際に締結される契約のことです。
一般に、賃貸借契約を締結する際には、対象となる物件を特定するために必要な物件の情報や契約期間、賃料、敷金、物件の使用目的や修繕に関する事項、解約に関する事項、その他特約事項等を定めた賃貸借契約書が作られます。
この賃貸借契約書は、借主と貸主の権利と義務を明確にし、紛争を防ぐために重要なものなので、借主としても契約書をよく読み、内容に同意した上で賃貸借契約を締結することが必要です。
また、締結後も紛失せずに保管しておくようにして下さい。
賃貸借契約には、賃貸期間に着目すると以下の２つの種類があります。
1. 普通借家契約
これは、一般的な建物の賃貸借契約を指すものです。
通常、賃貸借契約では、借主が貸主側の一方的な理由で急に住んでいた場所から追い出されるような事態を防止するため、借主が契約の更新を望む限り、基本的には契約の更新が認められることになります。
貸主側からすると、一度賃貸に出してしまうと、貸主側に明け渡しを求める正当な事由がない限り、借主に一方的に出ていけとはいえないということになります。
2. 定期借家契約
これは、あらかじめ定めておいた契約期間が終了した時点で契約の更新はされず、貸主が物件の明け渡しを受けることができるというものです。
契約期間についても貸主が自由に定めることができるため、一定の期間だけ賃貸に出したいという貸主にとっての需要が高い形態といえます。
ただし、定期借家契約を締結する際は、口頭ではなく必ず書面で締結しなければならないことや、定期借家契約であることを事前に説明しておかなければならないこと等特有の決まりがあるため、契約締結にあたってはこうした点に留意する必要があります。
賃貸借契約書とは？重要事項説明書との違い
1. 賃貸借契約書
賃貸借契約書とは、建物等の所有者（貸主）とその建物等を借りたい者（借主）とが貸し借りの際のルールを定めるため締結する契約書を指します。
これが使用されるシーンとしては、賃貸マンション等の住宅を貸し借りする場合が典型的です。
また、商業目的で商業施設等の不動産を貸し借りする場合にも使用されます。
賃貸借契約書は、契約内容を明確化するために締結されるものなので、貸し借りに当たって重要な事項である賃料、契約期間、修繕責任、敷金・保証に関すること等が定められる点に特徴があります。
2. 重要事項説明書との違い
上記の通り、賃貸借契約書は、貸主と借主間で締結される契約書ですが、これとは別に、賃貸借契約を締結する際には重要事項説明書という書面が使用されます。
これは、賃貸借契約書の中の主な内容を簡潔に説明した参考書面という位置づけのものであり、契約書そのものではありません。
重要事項説明書は、借主が賃貸借契約書の内容を正確に理解するためのサポートとして役に立つものといえます。
賃貸借契約書の主な記載事項
以下では、賃貸借契約書の主な記載事項についてご説明します。
1. 物件情報
賃貸借契約の対象となる物件を特定するために、物件の所在地や部屋番号、構造等の具体的な情報が記載されます。
2. 賃料等
借主が支払う賃料の金額とその支払期日や支払方法が記載されます。
3. 契約期間等
賃貸借契約の期間や更新に関する事項、解約の場合の方法等が記載されます。
4. 敷金等
借主が支払うこととなる敷金の金額やその返還条件等が記載されます。
5. 修繕責任等
対象となる物件に関して貸主と借主がどういった分担で修繕する責任を負うかという点や、維持費に関する事項等が記載されます。
賃貸借契約書のチェックポイント
賃貸借契約書をチェックすべきポイントについて、国土交通省のHPに雛形として掲載されている「賃貸住宅標準契約書」記載の条項の書き方も踏まえてご説明します。
1. 物件情報
まず、そもそも借りようとしている物件の詳細な情報（所在地、部屋番号、間取り、構造、広さ等）が正確に記載されているか確認しましょう。
2. 設備等
設備等や附属施設について認識との齟齬がないかを確認しましょう。
3. 賃料等
賃料の金額と支払期日や支払方法が明確に記載されているか、賃料の変更や追加料金に関する規定の有無やその内容についても確認しましょう。
4. 契約期間等
賃貸借契約がいつから始めていつ終わると定められているか確認しましょう。
また、更新や解約に関する条件や予告期間も確認しておくことが重要です。
5. 敷金等
敷金の金額やその返還条件、返還時に差し引かれる費用の有無やその内容が明確に記載されているか確認しましょう。
6. 修繕責任等
貸主と借主の修繕責任の分担や維持費用等の取り扱いについて記載があるか確認しましょう。
賃貸借契約の主な流れについて
賃貸借契約書の締結までの一般的な流れをご説明します。
1. 物件の選定
まず、希望条件に基づいて物件情報を集め、借りたい物件をいくつか選定します。
2. 不動産会社等に連絡
希望の物件を管理している不動産会社等に連絡して、その物件の内見の申込みを行います。
3. 物件の選定
実際に物件の立地や状態、賃料等の条件面等を確認した上で、物件の利用目的等も踏まえて物件を選定します。
4. 契約内容の交渉
賃料や初期費用、契約期間等の条件面について明確化すると共に、必要に応じて貸主と交渉します。
5. 契約手続き
賃貸借契約書や重要事項説明書を確認し、契約条件や特記事項に同意した場合には貸主と借主が賃貸借契約書に署名します。
6. 初期費用の支払い等
実際の入居日を決め、契約にあたって必要となる初期費用（敷金や礼金、手数料等）を支払ったり、入居日に向けた引越の手配等を行ったりします。
7. 明け渡し
契約開始日に不動産会社等から鍵を受け取り、物件の明け渡しを受けます。
明け渡しを受けた後は、実際に入居した物件の状態等が契約締結時に認識していたものと相違ないか、想定していなかった欠陥がないか等改めて確認します。
賃貸借契約で使用する書類
賃貸借契約で使用することがある主な書類をまとめると以下の通りとなります。
| 賃貸借契約書 | 建物等の所有者（貸主）とその建物等を借りたい者（借主）とが貸し借りの際のルールを定めるため締結する契約書 |
|---|---|
| 重要事項説明書 | 賃貸借契約書の中の主な内容を簡潔に説明した参考書面 |
| 身分証明書 | 運転免許証やパスポート等の書類 賃貸借契約の締結に際して、身分確認をするために使用される |
| 収入証明書 | 借主の収入状況を証明するための書類 給与明細書、源泉徴収票、確定申告書などが使用される |
| 在籍証明書 | 借主が現在勤務していることを証明するための書類 勤務先に発行してもらう必要がある |
| 保証人の同意書 | 賃貸借契約に関する借主の債務について保証人が付いたことを証明するための書面 |
| 印鑑証明書 | 取引に使用する印鑑が実印であることを証明するため証明書 市区町村役場で発行が可能 |
賃貸借契約のキャンセルについて
1. 賃貸借契約前のキャンセルは？
賃貸借契約を締結する前であれば、基本的には法的な拘束力は発生していないため、キャンセルも自由にすることができます。
もっとも、キャンセルを検討する場合、速やかに貸主や不動産会社と連絡を取り、適切な手続きを行う必要はあります。
2. 賃貸借契約後のキャンセルは？
賃貸借契約を締結した後は、貸主も借主も賃貸借契約書に定めた内容に拘束されるため、キャンセルの可否やその手続きについては賃貸借契約書の内容に従って判断する必要があります。
賃貸借契約書に関するよくある質問
1. 電子契約は可能？
近年の法改正により、賃貸借契約書や重要事項説明書等について、紙ではなく電子契約で行うことができるようになりました。
これに伴い、賃貸借契約の締結をスムーズに進めることができたり、場合によっては契約書に収入印紙を貼付する必要がなくなったりといったメリットが生じています。
2. 退去時に敷金はどうなる？
借りていた物件から退去する時の原状回復や敷金の返還については賃貸借契約書に定められているはずなので確認してみましょう。
一般的には、退去時の原状回復にかかる費用は借主が負担することになります。
また、敷金については、物件の状態や修繕の必要性等を踏まえて、敷金から一定の金額を差し引いた残額が返還されることになります。
3. 賃貸借契約書の作成は義務？
契約は口頭でも成立するため、賃貸借契約書を作成すること自体は基本的には法的な義務ではありません。
ただし、賃貸借契約書を作成しておかないと、契約内容が不明確となり、後のトラブルの原因になり得るため作成することが一般的です。
まとめ
今回は、賃貸借契約書に関して解説しました。
東京スタートアップ法律事務所では、豊富な経験に基づいて、賃貸借契約書の作成やご相談に対応しております。
また、賃貸借契約書の作成にとどまらず、実際に賃貸人と賃借人との間でトラブルが生じた場合の対応に関する相談等がございましたら、是非お気軽にご連絡下さい。
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- 企業法務・コンプライアンス関連、クレジットやリース取引、特定商取引に関するトラブルなど
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- 岡山大学法学部 卒業 明治大学法科大学院 修了 弁護士登録 都内の法律事務所に所属 大手信販会社にて社内弁護士として執務 大手金融機関にて社内弁護士として執務
